| 房地产专业法律服务指南
文/房地产专业律师 赵力
房地产开发涉及很多法律关系，每一法律关系又都至少有两方甚至多方法律主体。房地产开发涉及的法律主体主要有：土地方、开发商、投资商、承包商及购房者五部分。不同的法律主体，在房地产开发过程中有不同的法律服务需求。因此，房地产专业律师，应根据房地产市场法律服务需求主体的不同，从不同角度提供对象化房地产专业法律服务。
对象化房地产专业法律服务：
土地方——土地是房地产开发的根基和来源，怎样保证合法取得土地使用权？房地产专业律师为此可以提供有关集体土地征用、拆迁安置补偿，国有土地使用权的出让与转让等方面的法律服务。
开发商和投资商——开发商有资质而投资商却有资金，如何合作开发，怎样保障开发的合法性和投资回报？房地产专业律师为此可以提供有关房地产开发公司或项目公司组建、开发建设资金筹集以及房地产的项目转让、合作开发或联建等方面法律服务。
承包商——房地产开发的承、发包及施工建设涉及到更为复杂的法律实务，怎样保障工程造价合理且能按时按质按量完工？房地产专业律师可以提供工程招投标、施工建设、竣工验收等方面的法律服务。
购房者——他们是房地产开发中的另一类主体，怎样保证不发生购房纠纷？房地产专业律师可以提供预售、销售合同把关，律师合同见证以及银行按揭贷款见证等方面的法律服务。
房地产开发过程一般包括三个阶段：前期土地开发阶段，主要涉及取得土地、动拆迁和基础设施配套建设；中期工程营建阶段，主要涉及勘察、设计、施工招投标、施工建设直至工程竣工验收；后期物业销售阶段，主要涉及房屋预售、销售、出租、抵押以及物业管理。
由于房地产开发的过程性和整体性，开发过程中的任何疏忽和失误，都可能导致纠纷，影响投资开发的顺利进行，甚至导致巨大的诉讼案件。因此，在房地产开发过程中，房地产专业律师应全过程参与、全方位把关，为其提供全程化房地产专业法律服务。
全程化房地产专业法律服务 ：
房地产专业律师可以提供从房地产公司创建、土地取得、工程建设、房地产经营到物业管理的全程化服务。
• 创建房地产公司阶段
1. 对房地产项目的可行性进行法律论证并出具项目投资法律意见书；
2. 拟定合作计划、策划合作方式、工作模式和公司架构等；
3. 参与合作伙伴的谈判，草拟公司创设文件、包括合同、公司章程及有关合作的其他法律文件；
4. 准备公司报批文件，并可代为报批业务；
5. 以合法性和低风险为原则，通过汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券或股票、吸收其他信托基金、借助有经济实力的公司合作开发等筹集开发资金。
• 土地使用权取得阶段
1. 通过起草文件、合同，参与谈判、投标、拍卖取得土地使用权；
2. 征用土地的，协助办理征地手续，起草审核征地法律文件，包括征地补偿安置方面的协议；
3. 国有土地出让的，协助办理土地评估、确定地价、签署出让合同、办理出让手续；
4. 国有土地转让的，起草、审核土地转让协议，协助办理土地评估、确定地价和税费负担；
5. 协助获取土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
• 拆迁阶段
1. 协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等法律文件；
2. 协助制定拆迁方案，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告、拆迁安置协议等；
协助向拆迁部门报送文件档案
• 工程建设阶段
1. 草拟或审查招投标法律文件的合法性要求；
2. 审查投标方的资质以及相关资料的有效性、合法性并出具法律意见书，参加投标会、开标会、评标会保证程序的合法性，协调处理在招投标过程中出现的纠纷；
3. 起草、审核、签定工程承包、分包、采购、供电等公共配套设施合同等一系列相关合同并监督合同的履行及时协调处理合同履行中出现的纠纷；
4. 项目施工中建立规范的操作程序和议事规程，保存好签证单、会议记录等原始材料档案；
5. 项目竣工验收时协调与有关部门的关系，就法律责任和程序问题提出意见；
6. 因项目缓、停建，逾期交工，设计变更、工程质量等发生纠纷的协调处理。
• 房地产经营阶段
销售阶段
1. 起草、审核预售合同及补充协议；
2. 准备报批预售许可证所需的法律文件；
3. 协助与销售代理商、广告商签定代理销售协议、代理发布广告等协议；
安排签署预售合同或销售合同及相关文件
5. 督促对方履行上述合同文件；
6. 为签约提供律师见证；
7. 代办登记手续；
8. 协助物业交接。
9. 代办产权手续和确定税费负担等。
出租阶段
1. 提供相关法律咨询；
2. 起草、审查、签定租赁合同及相关文件；
3. 为签定租赁合同及相关文件提供律师见证；
4. 代办租赁登记手续。
抵押融资阶段
1. 出具法律意见书说明土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资情况；
2. 协助准备向贷款方提供的报送法律文件；
3. 代办抵押登记手续，代办抵押权解除手续以及抵押权实现时的抵押物处置手续。
六、 物业管理阶段
1. 协助组建物业管理公司或选定物业管理公司或选聘物业管理顾问公司，草拟有关物业管理公司组建创设合同、章程、协议书、委托管理合同等法律文件；
2. 为物业管理公司或待管物业起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度、委托管理合同及相关法律文件；
3. 协助物业管理公司与业主签署委托管理合同；
4. 协助物业管理公司组织产权人大会，建立业主管理机构、建立物业管理公司与全体产权人及其代理人的法律关系；
5. 协助物业管理公司与各市政工程公司以及各专业公司确定物业管理中的协作、管理、维护、保养等专项服务合同关系。
由于房地产开发各阶段专业性较强。因此，面对这种情况，房地产专业律师应极具针对性地提供专业化房地产专业法律服务。
专项化房地产专业法律服务：
一、房地产开发专项服务
1. 立项规划许可；
2. 征地拆迁安置；
3. 土地出让转让；
4. 项目合作转让；
5. 房屋预售销售。
二、工程建设专项服务
1. 招标投标；
2. 勘察设计；
3. 承包发包；
4. 工程监理；
5. 工程质量；
6. 工程造价；
7. 竣工验收；
8. 工程保险；
9. 安全生产；
10. 履约违约；
11. 工程索赔。
三、购房置业专项服务
1. 购房指南；
2. 律师陪购；
3. 签约见证；
4. 户型面积；
5. 设备设施；
6. 价格付款；
7. 竣工交付；
8. 产权登记；
9. 房屋装修；
10. 银行按揭；
11. 房屋抵押；
12. 税费负担；
13. 房屋租赁；
14. 二手交易；
15. 物业管理 ；
总之，房地产专业律师，应既懂房地产专业知识又懂与其相关的法律知识，不断提高房地产专业法律服务的层次性和解决问题的针对性以保证服务质量；同时应尽职尽责地提供对象化、全程化、专业化的房地产专业法律服务以规范房地产开发行为，理顺房地产开发过程中各关系人间的权利义务关系，建立事前预警风险、事中防范风险、事后救济风险的法律风险机制，保障房地产开发的合法性！（待续）
赵力律师简介
2001年毕业于鞍山钢铁学院，工学 \ 法学双学位，2001年开始从事律师工作，有着良好的执业记录和职业素养，2004年初从辽宁回到重庆加盟本所。
执业记录 ：
• 负责鞍山天兴国际置业发展有限公司由鞍山百货大楼（国有）转制后的法律事务；
• 代理鞍山百货大楼一千二百万元贷款连带责任担保案；
• 代理天兴国际公司办公大楼整体装修改造八千多万工程款纠纷系列案；
• 代理鞍山毓恬房屋开发有限公司与八十多名职工的劳动争议纠纷案 ┅┅
主要业务范围 ：
民事、商事诉讼和非诉讼业务，其中特别专注于房地产开发、公司企业并购与重组、金融、知识产权等方面的法律事务。 |
